المشترون
شراء منزل في تركيا: من العرض إلى الطابو، خطوة بخطوة
ما الذي يحدث فعليًا بين عرضك الأول واليوم الذي يصبح فيه الطابو بين يديك؟ كيف يُحمى العربون، ومتى يُجرى التقييم، ومن يفعل ماذا في موعد دائرة الطابو.
في تركيا يتم نقل ملكية العقار في يوم واحد، في مديرية الطابو، بتوقيع الطرفين. وهذا يجعل الإجراءات تبدو قصيرة على نحو خادع. والحقيقة أن التحضير السابق لذلك اليوم هو ما يحدد ما إذا كانت المعاملة ستمضي بسلاسة.
الخطوات الست
- 01العرض والاتفاقهنا يُبحث الثمن وجدول الدفع وما يبقى في العقار وتاريخ الإتمام. والاتفاق الشفوي غير ملزم؛ وكل تفصيل لا يُدوَّن كتابةً يتحول إلى نزاع يوم النقل.
- 02فحص السجل العقاريهل على العقار رهن أو حجز أو قيد أو حق ارتفاق؟ وما وضعه التنظيمي وهل له إذن إشغال؟ يجري هذا الفحص قبل دفع أي عربون. وكل عبء يظهر بعد ذلك يصير مشكلة المشتري.
- 03العربون والعقد التمهيدييتراوح العربون عادةً بين خمسة وعشرة بالمئة من الثمن. ويجب أن ينص العقد بوضوح على الحالات التي يُردّ فيها العربون — ولا سيما رفض التمويل وظهور عبء على السجل.
- 04تقرير التقييمتعدّه مؤسسة مرخّصة من هيئة أسواق المال. وهو إلزامي في البيع للمشترين الأجانب، ويطلبه المصرف على كل حال في الشراء الممول. ويستغرق إعداده أيام عمل قليلة وله مدة صلاحية، فاستخراجه مبكرًا جدًا لا يفيد أيضًا.
- 05موعد الطابو والرسميُحجز الموعد لدى مديرية الطابو. ويجب أن يكون رسم الطابو قد سُدِّد قبل الموعد. وإن كان المشتري لا يتكلم التركية وجب حضور مترجم محلَّف.
- 06النقل وما بعدهتُتبادل التواقيع ويُسلَّم سند الطابو في اليوم نفسه. ثم تُنقل الاشتراكات وتُحدَّث وثيقة التأمين ضد الزلازل ويُقدَّم إقرار ضريبة العقار.
ما يجب أن يتضمنه عقد العربون
- أرقام البلوك والقطعة والقسم المستقل للعقار — ووصف العنوان لا يكفي
- الثمن الإجمالي والعربون المدفوع وتاريخ استحقاق الباقي
- آخر موعد يجب أن يتم فيه نقل الطابو
- الحالات التي يُردّ فيها العربون (رفض التمويل، عبء على السجل، مشكلة تنظيمية)
- قائمة بالتجهيزات والمنقولات التي تبقى في العقار
- من يتحمّل رسوم الخدمة وضريبة العقار وديون الاشتراكات
افحص السجل العقاري دائمًا قبل إرسال العربون إلى حساب البائع الشخصي. فإن كان على العقار حجز فقد يتعذّر استرداد العربون؛ ورفع الحجز يتوقف على سداد البائع لدَينه، وقد يستغرق ذلك شهورًا.
مسألة الثمن المصرَّح به
لأن رسم الطابو يُحتسب على ثمن البيع، شاعت عادة التصريح في الطابو بقيمة أدنى من الثمن الحقيقي. وهي تحمل ثلاثة مخاطر منفصلة، وليس فيها صغير.
- إن انكشف الفرق في تفتيش ضريبي طُولب بالرسم الناقص مع فوائد التأخير وغرامة التهرب.
- وعند البيع تُحتسب الأرباح الرأسمالية على أساس ثمن الشراء المنخفض في السند؛ فما توفّره اليوم تردّه غدًا مع الفائدة.
- وإن كنت تنوي طلب الجنسية، قُيِّست العتبة بالرقم المدوّن في السند؛ والثمن المنقوص يُفشل الطلب من أساسه.
%4
رسم الطابو — النسبة الإجمالية
5 أغسطس 2026 سارٍ اعتبارًا من
%2
رسم الطابو — حصة المشتري
5 أغسطس 2026 سارٍ اعتبارًا من
%2
رسم الطابو — حصة البائع
5 أغسطس 2026 سارٍ اعتبارًا من
هذا أكثر ما يُسأل عنه
- كم تستغرق الإجراءات؟
- في الشراء النقدي مع جهوزية الأوراق: أسبوعان إلى أربعة. وفي الشراء الممول يُضاف تقييم المصرف وموافقته فتبلغ ستة أو ثمانية. وإن كانت مستندات مصدَّقة بالأبوستيل ستأتي من الخارج فأضف أسبوعين آخرين.
- هل يلزمني توكيل محامٍ؟
- ليس إلزاميًا، لكنه منصوح به بشدة للمشترين الأجانب. ففحص السجل وصياغة العقد وضبط الوكالة كلها تحتاج معرفة قانونية. والأتعاب المعتادة أقل من عُشر بالمئة من قيمة المعاملة؛ أما كلفة ما قد يسوء فليست كذلك.
- دفعت عربونًا وانسحب البائع. ماذا يحدث؟
- إن نص العقد على بدل عدول ردّ البائع ضعف العربون. وإن لم ينص استرددت ما دفعته فقط. ووجود هذا البند في العقد هو أهم ما ينبغي التحقق منه قبل أي دفعة.
- من يجب أن يحضر موعد الطابو؟
- المشتري والبائع أو وكيلان بوكالة من الكاتب بالعدل. وإن كان المشتري لا يقرأ التركية وجب حضور مترجم محلَّف أيضًا؛ أما مع الوكالة فلا حاجة إلى مترجم.
المعلومات الواردة في هذه الصفحة لأغراض الإرشاد العام ولا تُعد استشارة قانونية أو مالية. قد تتغير التشريعات؛ استشر محاسبك أو محاميك قبل إتمام أي معاملة.